Exemples de différents types d'investissements immobiliers

Dans cet article nous allons comparer les différents types d’investissement qu’il est possible de faire en immobilier.

Le premier investissement le plus simple que nous pouvons faire c’est d’acheter un appartement que nous allons mettre en location. Il s’agit d’un appartement déjà construit, un appartement neuf.

La plupart du temps, il est possible d’investir sur plan. L’appartement n’est pas encore construit donc il nous faut trouver un promoteur, une localisation et un programme.

Nous achetons un appartement qui correspond à la fois à notre budget et à nos souhaits d’investissement en termes de localisation. Puis nous signons et une fois que le logement est fini d’être construit :

• nous avons ses clés ;

• et nous pouvons le mettre en location.

Le deuxième investissement que nous pouvons faire mais que nous n’étudierons pas dans cet article, c’est d’acheter un bien immobilier déjà existant mais ancien et avec des travaux.

Un tel choix permet de le payer moins cher puisqu’il y a des travaux à faire pour le remettre en état afin qu’il puisse être habité et mis en location.

Le troisième investissement que nous pouvons faire c’est construire du neuf. Le plus simple est de faire construire une maison individuelle. Il faut savoir que la maison individuelle est le premier souhait d’investissement d’un Français : être propriétaire de son pavillon, de sa maison individuelle avec un jardin.

De plus en plus la population est concentrée dans les villes. Les gens dans les villes habitent dans des appartements plus petits en surface habitable moyenne.

Par contre, dans une maison, la surface habitable moyenne est donc plus grande et les gens bénéficient plus qu’un balcon. Ils bénéficient d’un jardin. Et le tout, pour des tarifs qui généralement sont bien inférieurs à l’achat d’un appartement dans une ville, une grande ville ou une ville de taille moyenne.

Alors effectivement quand c’est une résidence principale, pour pouvoir vivre dans une maison, il faut pouvoir :

• soit être en télétravail ;

• soit pouvoir se faire muter en région ou en province.

Dans la première possibilité, faire un investissement dans le neuf a un gros avantage.

Le premier avantage est que c’est du clé en main. Vous trouvez un promoteur immobilier. Vous allez sur le moteur de recherche numéro 1 Google sur la planète et vous tapez : investissement immobilier neuf + le nom de la ville qui vous intéresse.

Par exemple : investissement immobilier neuf Paris, investissement immobilier neuf Bordeaux, investissement immobilier neuf Tallinn en Estonie.

Et vous allez trouver des constructeurs ou des agents immobiliers, des commercialisateurs qui vont souvent :

• vous proposer des solutions clé en main ;

• vous accompagner pour obtenir le financement ;

• et vous proposer des services qui vont au-delà du simple achat.

Ce sont des services d’investissement locatif où ils vont tout gérer pour vous. Ce sont des agences immobilières qui font de la gestion et qui vont vous proposer de :

• gérer complètement le bien immobilier ;

• le meubler ;

• faire les états des lieux d’entrée et de sortie ;

• gérer les locataires, la rentabilité ;

• et vous verser les loyers.

Vous ne vous occupez donc de rien et après avoir acheté, vous obtenez une rentabilité.

Dans un investissement immobilier neuf, la rentabilité va dépendre :

• du prix du logement ;

• de la localisation ;

• et du type d’exploitation que vous allez faire.

L’exploitation la plus rentable, c’est une location meublée courte durée, dite également saisonnière. Plus simplement de nos jours, on appelle ça exploiter une location en Airbnb. 

Pourquoi ? Puisque Airbnb est le site numéro 1 sur la planète qui permet d’exploiter des biens immobiliers en location meublée courte durée. Faire du Airbnb est donc le plus rentable.

Le deuxième type d’exploitation le plus rentable, c’est toujours de la location meublée mais cette fois-ci à l’année. Dans une location à l’année, vous avez moins de rotation mais effectivement, les loyers sont plus corrects.

Les loyers ne sont pas dignes d’un hôtel comme c’est le cas pour de la courte durée. Ce sont plutôt des loyers qui peuvent être jusqu’à 20% supérieurs à un appartement vide nu c'est-à-dire sans meubles.

Nous avons donc vu que dans un premier temps, nous pouvons :

• acheter quelque chose de neuf :

• et l’exploiter de manière meublée, ce qui est plus rentable.

Et effectivement, si nous pouvons le louer de manière saisonnière, alors c’est encore plus rentable. C’est tous ces paramètres que nous allons pouvoir régler pour obtenir une rentabilité.

Cet achat immobilier, nous pouvons le faire de 2 manières. Si nous avons de l’argent, nous pouvons payer cash, payer directement l’achat. Nous sommes complètement propriétaires donc 100% des loyers iront dans nos poches. La rentabilité va ainsi être énorme.

En revanche, ça nécessite une énorme sortie de sa trésorerie, de son patrimoine. Et tout le monde n’a pas forcément la capacité ni la volonté de payer comptant un bien immobilier, surtout vu les taux actuels immobiliers qui sont très bas. C’est vraiment intéressant d’obtenir un financement.

En revanche, il est facile d’obtenir un financement :

• quand nous avons des revenus ;

• et que nous investissons  dans le même pays.

Par exemple : vous êtes salarié en France et donc vous avez des revenus en France. Vous voulez faire un investissement immobilier ? Même si ce n’est pas dans votre ville, même si c’est à l’autre bout de la France et bien ce n’est pas un problème pour le banquier.

Pourquoi ? Et bien étant donné que nous sommes en France, le banquier va pouvoir vous prêter de l’argent facilement :

• puisqu’il va y avoir une hypothèque qui va pouvoir être une garantie sur le bien ;

• et que vous avez des revenus dans le même pays.

En revanche, si vous voulez acheter au Japon et que vous travaillez aux Etats-Unis, ça va être plus compliqué. Il est beaucoup plus facile d’aller voir une banque japonaise qui va pouvoir mettre une hypothèque sur le bien.

Cette dernière est ici une garantie bancaire de premier rang qui signifie que si l’emprunteur n’est pas capable de payer sa mensualité de crédit, alors la banque saisira le bien pour se rembourser du crédit accordé. 

Puisque les loyers peuvent effectivement être inférieurs à la mensualité de crédit, l’emprunteur, le propriétaire va devoir mettre ce qu’on appelle un effort mensuel d’épargne pour combler la différence.

Dans ce cas-là, nous aurons une rentabilité négative. Dans le métier de l’investissement, nous appelons ça le “cashflow”, c’est-à-dire : combien on fait de profit ou de perte. Il faut ainsi que le “cashflow” soit positif pour être en profit.

Si nous n’empruntons pas d’argent mais que nous payons au comptant, il n’y a aucune charge. Ainsi, forcément, la rentabilité va être la plus élevée possible puisque 100% des revenus vont être du revenu :

• puisqu’il n’y aura pas de charge de crédit ;

• et donc pas de problème pour obtenir un financement.

En effet, nous payons au comptant et nous achetons tout de suite, ce qui est très simple.

Et donc, il est très intéressant d’emprunter dans le pays dans lequel nous vivons.

Par exemple : Nous allons prendre la cas de Maxence Rigottier qui investit en Estonie dans la capitale qui s’appelle Tallinn.

Maxence a des revenus à l’international. Maxence a du cash grâce à son business en ligne et a souhaité investir en fonds propre en payant comptant ses appartements. Il n’a pas de financement dessus donc il a une rentabilité la plus élevée possible puisqu’il n’y a pas de mensualité qui vient baisser le cashflow mensuel de l’investissement. En revanche, ça nécessite des fonds propres. Ainsi, Maxence Rigottier qui est millionnaire internet avec le business en ligne a donc choisi de payer comptant ses investissements immobiliers à Tallinn en Estonie pour :

• avoir la plus grande rentabilité ;

• et placer son argent dans de l’immobilier neuf dans la capitale du pays dans lequel il vit et qu’il connaît.

L’avantage du neuf c’est qu’il n’y a rien à négocier, aucun souci. C’est tout neuf et ce sont les dernières normes. Les locataires ne se posent aucune question. C’est le plus rassurant à la fois pour un investisseur et pour un locataire.

Donc ça c’est le choix d’investir à l’étranger dans un appartement neuf. Maxence va nous parler de sa rentabilité. Et effectivement il sort un très bon “cashflow”, une très bonne rentabilité.

La rentabilité est vue bien évidemment par rapport au prix payé sur du neuf en sachant qu’il n’y a aucun amortissement, l’amortissement étant le remboursement de l’emprunt qui a permis d’acheter et donc d’investir dans le logement.

Ainsi, investir à l’étranger quand vous avez des revenus dans un autre pays, vous pouvez le faire en fond propre. En revanche, les banques vont vous dire non la plupart du temps. Au minimum, elles vont vous demander 30% d’apport pour vous financer un bien immobilier dans le pays dans lequel vous souhaitez acheter à condition :

• de le mettre en location ;

• que vous mettiez 30% d’apport au minimum ;

• et que la banque bien évidemment puisse prendre une garantie, une hypothèque sur le bien pour être couverte.

Pourquoi 30% d’engagement ? Parce que les revenus obtenus dans un autre pays, les revenus étrangers, sont difficilement récupérables, saisissables si jamais il y a un incident de remboursement. La banque ne tient donc pas compte de pouvoir saisir à l’étranger les revenus de l’emprunteur et prend une garantie.

En demandant 30% d’apport, elle a une marge et le bien est neuf. Et si jamais la banque doit le vendre parce que le crédit n’est pas remboursé, alors le fait de n’avoir prêté que 70% permettra à la banque si elle devait vendre rapidement, de récupérer son argent puisqu’elle pourrait vendre rapidement 30% moins cher que le prix de l’appartement. Et 30% bien évidemment c’est une sacré marge donc la banque est couverte.

Dans mon cas, moi Christian Perron, Directeur du réseau national immobilier : Les Professionnels Immo, j’ai fait un investissement, dans une ville de taille moyenne en bord de mer à Royan. Le code postal c’est 17200 et j’ai décidé :

• non pas d’investir dans un appartement mais dans une maison ;

• non pas d’acheter de l’ancien pour rénover car à Royan le marché est très demandé.

J’ai donc fait ce que tout le monde fait ici à Royan : j’ai acheté un terrain et j’ai fait construire. J’ai passé plusieurs années à me renseigner :

• sur les différents constructeurs ;

• sur les différents quartiers ;

• et sur les différents prix de vente.

En effet, quand nous faisons un investissement, nous devons bien évidemment connaître les prix. Nous devons être expert des prix de son secteur.

J’ai donc sélectionné un constructeur de maisons individuelles qui m’a construit la mienne. J’ai obtenu un financement immobilier. Effet de levier :

• je n’ai pas sorti de trésorerie de l’entreprise ;

• et j’ai pu faire construire une maison individuelle à Royan en France.

L’objectif n’est pas la rentabilité. Pourquoi ? Parce que même en location Airbnb à l’année, pour être sur une rentabilité à zéro, pour être breakeven comme on dit en anglais, c'est-à-dire pour qu’uniquement les loyers encaissés couvrent les mensualités de crédit, ce n’est pas évident.

Il faut être pas plus loin que 600 mètres de la plage parce qu’après, ça fait un petit peu loin même si les gens ont des voitures. Et en tout cas, c’est un choix stratégique que j’ai fait de ne pas mettre en location parce qu’après avoir étudié les prix des loyers, je me suis rendu compte que je ne pourrai pas encaisser un loyer supérieur aux mensualités de crédit.

J’ai donc décidé de faire une construction vente. Je vais donc vendre ce bien immobilier. Alors ce n’est pas un investissement dans la durée car :

• je ne vais pas amortir ;

• je ne vais pas remboursé le crédit ;

• je ne vais pas le garder 25 ans puisque j’ai emprunté sur 15 ans.

J’ai emprunté puisque c’est une société. Et sur les sociétés, nous sommes plafonnés en France à des remboursements sur 180 mois. Au début, cet investissement avait pour but d’en faire un bureau pour y travailler. Mais j’ai décidé de mettre en vente cette maison pour des raisons personnelles. En l'occurrence je vais déménager après, changer de ville et je vais donc vendre.

Mon investissement ne doit donc pas se percevoir comme une rentabilité tous les mois. Je ne vais pas encaisser de bénéfice tous les mois mais je vais faire une plus-value. Cette dernière va être imposable au titre de l’impôt société puisque j’ai emprunté dans le cadre d’une société.

Si j’avais emprunté à titre particulier, excepté pour une résidence principale (qui bénéfice d’une exonération totale d'impôt sur la plus value), pour une résidence secondaire ou locative, j'aurais payé 36,5% d’impôt sur la plus-value en France. Mais là c’est une société qui emprunte donc je paye un impôt société sur la plus-value de 25%.

Donc si on doit résumer et qu’on compare :

• un investissement en Estonie dans la durée, dans un appartement neuf payé comptant, avec une très forte rentabilité mensuelle dont le but est d’encaisser des loyers tous les mois 

• avec un investissement à crédit pour avoir un effet de levier sur le crédit pour faire construire du neuf pour avoir une plus-value 

Si Maxence revend aujourd’hui, il ne fait pas forcément de plus-value car il a acheté au prix (sauf si le marché a continué de prendre de la valeur. Ce qui est fort possible aujourd’hui).

Je ne connais pas moi-même l’évolution des prix du marché de l’immobilier en Estonie donc je ne me prononcerai pas là-dessus dans cet article. Par contre, moi je connais les prix du marché à Royan. Je sais que quand on fait construire une maison, et bien la maison revient moins chère que le prix auquel on pourra la vendre.

J’ai donc décidé de faire cet investissement immobilier dans une maison neuve. Et si nous comparons, nous nous rendons compte que soit nous encaissons la rentabilité de Maxence Rigottier c’est à dire plusieurs centaines d’euros nets par mois en Estonie, ce qui va faire quelques milliers d’euros à l’année.

Alors chaque année, puisque c’est du récurrent, Maxence a mis en place de mémoire 7 investissements immobilier locatif d’appartements et effectivement les appartements sont payés. Il les a payés comptant donc ils lui appartiennent et c’est 100% de rentabilité tout de suite.

Pour moi, l’objectif est différent puisque louer une maison ce n’est pas rentable. Nous encaissons moins de loyer que le prix de la mensualité donc il vaut mieux avoir des petites surfaces.

C’est pour ça que Maxence a investi pour faire du locatif, un investissement locatif dans de petites surfaces donc des appartements. Moi j’ai décidé de faire construire une maison, la maison la plus grosse possible puisque c’est une maison qui fait 150 m² et je vais générer 100 000 euros de plus-value.

Je vais donc encaisser 100 000 euros de plus-value en l’espace de 2 ans et demi. Maxence va encaisser 100 000 euros de rentabilité sur un certain nombre d’années et il va peut-être lui falloir 15 ou 20 ans pour faire ça.

Alors c’est un choix, c’est du patrimoine mais moi tout de suite je vais enchaîner sur une autre opération derrière.

Donc si nous résumons, nous nous rendons compte qu’en comparant, ce n’est pas la même chose. Ce sont des choix à faire chacun en fonction de sa situation. Et il y a 2 choses à prendre en compte sur l’investissement. Il y a :

• le potentiel sur le papier, théorique ;

• et il y a la réalité et la difficulté à le mettre en œuvre.

Faire construire du neuf, acheter du neuf déjà construit, c’est simple, c’est facile, c’est assez rapide. Trouver de l’ancien c’est plus compliqué, c’est plus long et il y a une probabilité de problèmes, donc d’une rentabilité inférieure à celle qui a été comptée au départ.